20 feb 2023. Nu de Banque de France de hoogte van de Taux d’usure maandelijks vast stelt, biedt het aanvragen van een Franse hypotheek voor uw vakantiewoning in Frankrijk weer enig perspectief. De nadruk ligt nog wel op ‘enig’. De hoogte van de Taux d’usure wordt nog steeds vastgesteld op basis van de gemiddelde rente van de voorgaande drie maanden. Als de actuele rente veel hoger is dan dat gemiddelde, blijft het moeilijk een Franse hypotheek te krijgen. Het afgelopen half jaar was lenen markt voor Fransen zelf een kans van slagen van ongeveer 50%, voor iemand uit het buitenland was het bijna onmogelijk.
De Franse overheid heeft de Taux d’usure destijds ingevoerd om te hoge kosten van een lening tegen te gaan. Banken worden hierdoor beperkt hun hypotheekrente te veel te verhogen. Als de kosten van een lening hoger blijken te zijn dan de Taux d’usure zal een lening echt niet worden verstrekt. Op overtreding van de regels in deze staat een gevangenis straf van 2 jaar en een boete van EUR 300.000,- (art L 341-50 van de Franse Code de la consommation).
Taux d’usure
De Taux d’usure is eenvoudig weg gezegd, de maximale kostengrens van een Franse hypotheeklening, uitgedrukt in een bepaald percentage van de leensom. Als de Taux d’usure gelijk is aan 3 % dan mogen de kosten van een hypotheek mogen niet hoger zijn dan 3 % van het leenbedrag. De belangrijkste kostenfactor van een hypotheeklening is de hypotheekrente. Andere kosten zijn de betalingsbescherming (overlijden, arbeidsongeschiktheid), en dossierkosten (bankafsluitkosten, hypotheekadvieskosten). De Taux d’usure wordt ook wel aangeduid met TAEG: taux annuel effective global.
De Taux d’usure wordt volgens een standaard methode bepaald: gelijk aan de gemiddelde hypotheekrente verhoogd met 1/3. Stel de gemiddelde rente was 3%, dan is de Taux d’usure gelijk aan 4%. Als een bank u een rente aanbiedt van 3,5% dan is er nog 0,5% ruimte voor de bijkomende kosten. De kostengrens verschilt per looptijd van de lening (bijv 10 of 20 jaar) en type rente (vast of variabel). De Bank van Frankrijk publiceert de Taux d’usure op haar website.
Maandelijkse update
Voorheen stelde de Bank van Frankrijk de kostengrens aan het begin van ieder kwartaal vast. U kunt zich voorstellen dat bij een rentestijging met de snelheid van het afgelopen halfjaar de kosten van een hypotheek al snel boven de Taux d’usure uit kwam, in ieder geval binnen een periode van een kwartaal. De Bank van Frankrijk stelt de kostengrens nu dus 1 keer per maand vast. Voor het laatst op 1 juli 2023, daarna is het de bedoeling weer terug te gaan naar eens per kwartaal. De Taux d’usure is nu actueler en de periode dat een rentestijging de acceptatie van een lening kan blokkeren is nu één maand in plaats van drie.
Per 1 februari mogen leningen met een looptijd van 20 jaar een maximaal kostenpercentage hebben van 3,79%. Als de berekende kosten voor verzekering van overlijdensrisico en bankafsluitkosten gelijk zijn aan 1% van het hypotheekbedrag, dan mag de hypotheekrente niet hoger zijn dan 2,64%. Een bank die geen kosten rekent en waarbij u kunt lenen zonder overlijdensrisicoverzekering zou een rente in rekening mogen brengen van max 3,79%. Voor een lening met variabele rente is de Taux d’usure per 1 februari gelijk aan 3,63%.
Timing van uw hypotheekaanvraag in Frankrijk
In Frankrijk wordt de definitieve hypotheekrente pas vastgesteld nadat de bank het dossier heeft bestudeerd en de woning is getaxeerd. De rente staat vermeld in de definitieve, bindende, offerte van de bank. De gemiddelde doorlooptijd van de behandeling van een hypotheekaanvraag vanuit het buitenland is ongeveer 60 dagen. De kostengrens welke op het moment van het vrijgeven van het definitief bankakkoord van toepassing is, is dus bepalend voor de vraag of een hypotheek wel of niet wordt geaccepteerd. Bij maandelijkse aanpassing van de kostengrens is de kans dat door tussentijdse rentestijging de kosten alsnog te hoog worden een stuk kleiner dan bij 3-maandelijkse aanpassing.
Met de aanpassing van looptijd van de Taux d’usure naar 1 maand is de kans dat met succes een Franse hypotheek kan worden aangevraagd, groter geworden. Voor aanvragers vanuit het buitenland is het nog steeds opletten. Uw hypotheekrente is standaard iets hoger dan die van een Frans ingezetene. Er is minder marge. In een periode waarin de rente stijgt is timing een belangrijk element als de rente stijgt. Als een bank u een definitieve offerte afgeeft, is de kans dat de lening binnen de kostennorm past groter wanneer dit geschiedt kort na de eerste van de maand. Het best is om de ontbindende voorwaarde voor de financiering in uw Frans koopcontract hierop af te stemmen. EuropaHypotheek begeleidt haar klanten al reeds in oriënterende fase. Advies over het opstellen van de ontbindende voorwaarde maakt standaard deel uit van onze dienstverlening. Vraag hier naar uw financieringsmogelijkheden voor de aankoop van een woning in Frankrijk.
