Een Nota Simple is een uittreksel van de registratie van eigendom van een woning bij de Spaanse Land Registratie, “el Registro de la Propiedad”. Het is een belangrijk document wat u eigenlijk altijd in zou moeten zien voordat u bepaalde woning in Spanje wil kopen, al dan niet met een hypotheek.
Als u in Spanje een huis wil kopen dan kan dat bijna niet anders dan dat u de verkoper in aanvang een bedrag betaalt om in aanmerking te komen voor de koop. Vergelijk het met een optie op koop. Wordt het traject voortgezet dan tekent u meestal een koopcontract waarin staat dat u een borgsom moet betalen, ook deze meestal, rechtstreeks aan de verkoper (10% van de koopprijs). Maar: is de verkoper wel de eigenaar van de betreffende woning en kloppen de registraties? Is er niet gebouwd zonder de woning uiteindelijk te registreren? Of verbouwd? Voldoet het gebouw dan wel aan de normen van de lokale gemeente? Het zal niet het eerste kooptraject zijn waarbij pas later in proces duidelijk wordt dat er iets niet goed zit. De koper zal het moeten herstellen. Het traject loopt vertraging op en er ontstaat een onzekere situatie. Als de koop uiteindelijk toch niet door kan gaan zal de verkoper de borgsom terug moeten betalen wat lastig wordt als hij het geld al gebruikt heeft voor de koop van zijn volgende woning.
Koop u met een zaakwaarnemer dan reduceert u dit risico. De zaakwaarnemer onderzoekt de registraties, als het goed is, nog voordat u de aanbetaling van 10% doet. Het liefst nog voordat u het koopcontract tekent. Bij een taxatie worden de registraties altijd gecontroleerd. Koopt u de woning met een Spaanse hypotheek dan zal de bank de woning laten taxeren. Als u de hypotheek op tijd aanvraagt dan kan de bank taxeren nog voordat u het koopcontract tekent. U kunt de woning ook zelf laten taxeren. Doet u dit dan bij een erkende organisatie. U moet dan overigens wel zelf in staat zijn het taxatierapport te interpreteren of dat iemand voor u laten doen.
Registratie van eigendom – Nota Simple
Een Nota Simple is een uittreksel van de registratie van de woning bij de Spaanse Land Registratie, el Registro de la Propiedad. Het is een eigendomsrapport met een officieel geverifieerde beschrijving van het huis dat u in Spanje wil kopen. Het bestaat uit max 3 pagina’s. De Nota Simple beschrijft de juridische status van de woning en wie de geregistreerde eigenaar is. Als sprake is van een beslaglegging dan staat dat in de Nota Simple vermeld. In het document staat verder vermeld:
– Datum dat het betreffend uittreksel is opgesteld
– Identificatie van de woning
– Wanneer de huidige eigenaar de woning heeft gekocht
– Globale of gedetailleerde beschrijving van de layout van de woning en bijgebouwen
– Het aantal m2 van de oppervlakte en de woning zelf
– Of de woning is gelegen in een landelijke of stedelijke omgeving (rustica of urban)
– Indien van toepassing: informatie over het gebouw waar het appartement deel van uit maakt, inclus info over de VVE
– Waar de woning voor mag worden gebruikt (soms niet als vakantiewoning, of soms zelfs alleen als vakantiewoning)
– De rechten die de bewoner heeft met betrekking tot bijvoorbeeld water en wegen (toegang, erfdienstbaarheden)
– Of de bewoner verplichtingen heeft voor gemeenschappelijke contributies, bijdragen etc
– De namen van de eigenaren en het percentage eigendom en het type eigendom (bijvoorbeeld: volledig, of alleen vruchtgebruik)
Het is het best om in zo vroeg mogelijk stadium een kopie van de Nota Simple in bezit te krijgen. U kunt het vragen aan de makelaar, of zelf regelen via de website van bijvoorbeeld registro.es; u kunt zelfs een vertaald exemplaar krijgen. Het is niet altijd gemakkelijk een exemplaar te achterhalen. De registratie is in Spanje decentraal geregeld, er zijn over Spanje verspreid, meer dan 1000 bureaus die deze registraties beheren, in grote steden meerdere zelfs. Een Nota Simple is een van de belangrijkste documenten rondom de aankoop van een woning in Spanje. De Nota Simple biedt u de nodige info, de notaris heeft het document ook nodig, net als de bank voor als u een hypotheek voor Spanje aanvraagt.
Cadastre
Het kadaster in Spanje, het Cadastre, is een register waar woningen staan geregistreerd voor belastingdoeleinden. Het is een ander type registratie dan de hierboven vermelde landregistratie – el registro de propriedad. De informatie in het Cadastre is lang niet zo uitgebreid en niet te vergelijken met het Nederlands kadaster waar u wél informatie vindt over de eigenaar van het object. U vindt op het overzicht:
– het adres van de woning
– classificatie: urban of rural
– gebruiksdoeleinde
– oppervlakte van bebouwd en niet bebouwd deel
– jaar van constructie
– plattegrond, situatieschets
– cadastraal referentienummer en de datum waarop het betreffend exemplaar is geprint
Een Nota Simple bevat geen situatieschets. In die zin vormt dit document een welkome aanvulling voor wanneer u een onderzoek doet naar de woning welke u wilt kopen.
Kadastraal referentienummer
Iedere woning heeft een kadastrale referentie, een 20-letter-cijfer combinatie. Dit nummer komt u tegen in de koopakte en ook op belastingaanslagen welke zijn gekoppeld aan de waarde van de woning. Deze vorm van registratie is pas actief sinds maart 2004. Van woningen welke voor het laatst in 2003 van eigenaar zijn gewisseld is de kadastrale referentie vaak niet bekend. Normaal gesproken zou u aan de hand de kadastrale referentie een Nota Simple moeten kunnen traceren. Soms is er een verschil tussen gegeven welke staan vermeld in het Cadastre enerzijds en de eigendomsregistratie anderzijds, (uittreksel: Nota Simple). De informatie zoals vermeld in de eigendomsregistratie, el Registro de la Propiedad, Nota Simple, gaan boven wat in het Cadastre staat vermeld.
